La pregunta sol arribar en mal moment: la propietat de l'edifici demana el certificat de manteniment, l'asseguradora vol saber qui revisa els equips o un inspector sol·licita el registre d'operacions. Aleshores moltes empreses descobrixen que cuidar l'aire condicionat no era només una bona pràctica, sinó una obligació amb requisits concrets que depenen de la potència instal·lada i que recauen sobre qui explota la instal·lació.
Este article explica què exigix el RITE, la norma estatal que regula les instal·lacions tèrmiques dels edificis, en quins casos cal signar un contracte amb una empresa mantenidora i quins apartats ha de tindre eixe contracte per a protegir de veritat l'empresa. També repassa els documents que convé tindre localitzats a la Comunitat Valenciana, on la Generalitat va aprovar en 2024 un model oficial de certificat de manteniment.
Què exigix el RITE a l'empresa titular de la instal·lació
El RITE prové del Reial decret 1027/2007 i ha tingut diverses modificacions, entre les quals la del Reial decret 178/2021. Fa responsable del seu compliment el titular o usuari de la instal·lació tèrmica des de la recepció provisional. Això significa utilitzar-la segons el seu Manual d'Ús i Manteniment, encarregar el manteniment a una empresa mantenidora habilitada, sotmetre-la a les inspeccions que corresponguen i guardar constància de tot el que es fa en els equips.
Mantindre és obligatori amb qualsevol potència, però la manera de fer-ho canvia amb la grandària de la instal·lació. L'article 26 del reglament distingix trams segons la potència tèrmica nominal, sumant la generació de calor o de fred. La taula resumix el que interessa a una empresa d'oficines, comerç, hostaleria o indústria lleugera quan revisa la seua situació.
| Potència tèrmica nominal instal·lada | Què exigix el RITE |
|---|---|
| Entre 5 i 70 kW | Manteniment a càrrec d'una empresa mantenidora, seguint el Manual d'Ús i Manteniment |
| Més de 70 kW | Contracte de manteniment amb una empresa mantenidora i certificat anual |
| Més de 5.000 kW de calor o més de 1.000 kW de fred | Contracte de manteniment i, a més, un director de manteniment amb titulació tècnica competent |
Com saber si la seua instal·lació supera els 70 kW
El llindar es referix a la potència tèrmica nominal total instal·lada en generació de calor o de fred, no a la potència elèctrica contractada ni a la d'un sol aparell. Si una planta d'oficines té diverses unitats exteriors d'un sistema VRV o VRF, o una nau combina dos equips de coberta amb alguns splits en la zona administrativa, cal sumar les potències de generació per a saber en quin tram està l'empresa.
La manera més fiable de comprovar-ho és revisar el certificat de la instal·lació que es va registrar davant de la Generalitat en posar-la en servici, o la memòria tècnica o el projecte que l'acompanyava. Si eixos papers no apareixen, les plaques de característiques permeten reconstruir la xifra equip per equip. És freqüent que instal·lacions ampliades per fases, a mesura que creixia el negoci, hagen superat el llindar sense que ningú actualitzara la documentació.
Què ha d'incloure un contracte de manteniment de climatització
Un contracte d'una pàgina que promet una revisió a l'any no complix la seua funció. El document ha de permetre a qualsevol, des del gerent fins a un inspector, saber quins equips estan coberts, què es fa en cadascun, amb quina freqüència i com s'acredita. Estos són els apartats que convé exigir abans de signar o renovar un contracte de manteniment preventiu:
Si la instal·lació supera els 5.000 kW en calor o els 1.000 kW en fred, el contracte ha d'identificar a més el director de manteniment. I quan conviuen usos molt diferents, com una sala tècnica o un CPD que no pot quedar-se sense fred al costat d'oficines amb horari de matí, és útil que el contracte fixe prioritats per zona perquè ningú haja d'improvisar-les el dia d'una avaria.
- Identificació del titular, de l'emplaçament i de l'expedient amb què es va registrar la instal·lació.
- Inventari d'equips amb marca, model, potència, refrigerant i ubicació, com a annex que s'actualitza en afegir o retirar aparells.
- Operacions preventives i la seua periodicitat, prenent com a mínim les que fixa la instrucció tècnica IT 3 del RITE.
- Programa de gestió energètica, amb seguiment de consums i del rendiment dels generadors.
- Manera de portar el registre d'operacions i qui en conserva cada còpia.
- Emissió del certificat anual quan la instal·lació supere els 70 kW.
- Tractament de les avaries, els materials i les peces que no entren en la quota.
- Com es comuniquen per escrit les anomalies i les propostes de correcció.
- Durada, renovació i lliurament de la documentació si es canvia d'empresa.
El registre d'operacions i el certificat anual a la Comunitat Valenciana
Cada intervenció ha de quedar reflectida en el registre d'operacions de manteniment, que forma part del Llibre de l'Edifici. El prepara l'empresa mantenidora, però la responsabilitat de tindre'l és del titular, i el reglament obliga a conservar-lo durant almenys cinc anys. En la pràctica, convé demanar que cada visita genere una anotació datada amb l'equip, l'operació i el tècnic, i rebre còpies periòdiques en compte de dependre de l'arxiu de la mantenidora.
Quan el contracte és obligatori, la mantenidora signa cada any un certificat de manteniment amb una validesa màxima d'un any. A la Comunitat Valenciana, la Resolució de 18 de setembre de 2024 de la Direcció General d'Indústria va aprovar un model oficial d'ús obligatori. Eixe certificat no es registra davant dels servicis territorials d'indústria: el titular en guarda una còpia, la incorpora al Llibre de l'Edifici si n'hi ha i la presenta quan l'administració la demana.
El model inclou un resum anual de consums de combustible, electricitat i aigua, juntament amb una declaració expressa que el manteniment es va ajustar al manual de la instal·lació. Per això el contracte hauria de preveure com s'arrepleguen eixes lectures durant l'any, perquè si es deixen per a l'últim mes solen faltar dades. Si el registre arrossega buits d'exercicis anteriors, una revisió del compliment RITE ajuda a posar-lo al dia abans que el demane un tercer.
Freqüència de les visites segons la IT 3 i el clima de València
La instrucció tècnica IT 3 del RITE arreplega operacions mínimes amb la seua periodicitat, que varia segons el tipus d'equip, la potència i l'ús de l'edifici. En les instal·lacions de més de 70 kW, part d'eixes comprovacions tenen freqüència mensual. Un contracte ben fet partix d'eixa taula reglamentària, hi afig les indicacions de cada fabricant i l'adapta a les hores reals de funcionament de l'edifici.
El clima local també compta. A València la temporada de refrigeració és llarga i els estius són humits, cosa que posa a prova els desaigües de condensats i obliga a tindre nets filtres i bateries al juny. Per això les revisions de fred tenen més sentit en primavera. En els edificis pròxims a la mar, com els de la zona del port i els Poblats Marítims, la corrosió de les unitats exteriors mereix a més una atenció específica.
Errors habituals en contractar el manteniment
La majoria dels problemes no venen de la mala fe, sinó de contractes redactats amb pressa o heretats d'una altra etapa de l'empresa, quan la instal·lació era més xicoteta o l'edifici tenia un altre ús. En revisar el contracte vigent, comprove si cau en alguna d'estes errades, que són les que apareixen més sovint quan algú demana la documentació:
Corregir estos punts sol ser senzill quan es detecten amb calma, per exemple en preparar el pressupost de l'any següent o en renovar el contracte. Fer-ho després d'una avaria greu o d'un requeriment obliga a reconstruir informació que potser ja no existix i a prendre decisions precipitades sobre equips que portaven anys sense un seguiment documentat.
- No hi ha inventari, així que ningú sap amb certesa quins equips estan coberts.
- Els equips instal·lats després de la signatura no es van incorporar mai al contracte.
- Les visites es descriuen com a revisió general, sense operacions concretes.
- El registre d'operacions només el té la mantenidora.
- Ningú ha emés el certificat anual encara que la instal·lació supera els 70 kW.
- Es confon la garantia del fabricant amb el manteniment reglamentari.
- Les reparacions s'aproven de paraula i no queden reflectides.
En resum per a la teua empresa
Si no té clar en quin tram de potència està la seua instal·lació o si el contracte vigent cobrix el que exigix el RITE, el més pràctic és comprovar-ho sobre el terreny. A Solvenic Valencia som empresa mantenidora habilitada RITE, atenem exclusivament empreses de València i dels municipis de la seua àrea metropolitana, i fem una visita tècnica sense compromís per a inventariar els equips, revisar la documentació i lliurar-li per escrit una proposta de manteniment ajustada a la seua instal·lació.
Preguntes freqüents
Què passa si una empresa amb més de 70 kW no té contracte de manteniment?
Incomplix el RITE, i qui en respon és el titular. La falta de contracte pot eixir a la llum en una inspecció, en un requeriment de l'administració o quan la propietat, un comprador o l'asseguradora demanen el certificat anual. El règim sancionador aplicable és el de la Llei 21/1992, d'Indústria. A més, sense registre d'operacions és difícil demostrar que una avaria o un sinistre no es deuen a la falta de manteniment.
En un local llogat, qui signa el contracte de manteniment?
El RITE atribuïx l'obligació al titular o usuari de la instal·lació, així que en un lloguer la resposta depén del contracte d'arrendament i de qui figure com a titular. Sovint ho assumix l'inquilí que utilitza els equips, però convé deixar-ho per escrit i demanar al propietari, en entrar al local, el certificat de la instal·lació, el manual i el registre d'operacions existent.
Puc canviar d'empresa mantenidora abans que acabe el contracte?
Depén de les clàusules de durada i preavís que haja signat. L'important, canvie quan canvie, és que la nova empresa reba el Manual d'Ús i Manteniment, el registre d'operacions dels últims anys i els certificats emesos. Si eixa documentació es perd en el traspàs, el titular queda en mala posició davant d'una inspecció, perquè haurà d'acreditar un historial que ja no pot demostrar.
