Abrir una tienda, un bar o un restaurante en un bajo de València obliga a resolver la climatización mucho antes de lo que parece. El tipo de equipo, el lugar donde va la unidad exterior y el ruido que transmite se recogen en los documentos técnicos que acompañan a la apertura, y un error en ese punto puede retrasar la apertura, provocar un expediente por ruido o abrir un conflicto con la comunidad de propietarios. Antes de firmar el alquiler conviene saber qué se puede instalar y dónde.
Este artículo repasa las normas que intervienen, con atención especial al ruido, a Ciutat Vella y a los edificios protegidos. No sustituye la consulta al técnico que firma el proyecto ni a los servicios municipales, pero ayuda a llegar a esa conversación con las preguntas correctas y a no comprar equipos que luego no se pueden colocar.
Cinco marcos que se aplican a la misma instalación
Un equipo de aire acondicionado en un local queda sujeto a varias normas a la vez, cada una con su trámite y su responsable. Conviene identificarlas desde el principio, porque cumplir una no exime de las demás. Un proyecto de actividad impecable no evita una denuncia por ruido, y una instalación de climatización para empresas conforme al RITE puede chocar con el planeamiento si la máquina queda en un lugar no permitido.
- RITE: de 5 a 70 kW se presenta una memoria técnica y, por encima, un proyecto. La ejecuta una empresa instaladora habilitada y se registra ante la Generalitat.
- Título habilitante de la actividad: declaración responsable, licencia o comunicación, según el tipo de negocio y su normativa autonómica.
- Ordenanza acústica del Ayuntamiento de València: ruido, vibraciones y ubicación de las máquinas.
- Planeamiento y patrimonio: normas urbanísticas del Plan General y, en el centro histórico, su plan especial de protección.
- Ley de Propiedad Horizontal: acuerdo de la comunidad cuando se ocupan cubiertas, fachadas u otros elementos comunes.
La climatización dentro del trámite de la actividad
En hostelería, la apertura se rige por la Ley 14/2010 de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos de la Comunitat Valenciana. Con carácter general se tramita mediante declaración responsable, acompañada, entre otros documentos, del proyecto de obra y actividad firmado por técnico competente y del certificado final de obras e instalaciones. Los establecimientos de mayor aforo o con especial riesgo siguen un procedimiento de autorización con informes municipales, entre ellos el de contaminación acústica.
Los comercios y la mayoría de actividades no recreativas quedan bajo la Ley 6/2014, de prevención, calidad y control ambiental de actividades, que distingue entre licencia ambiental, declaración responsable ambiental y comunicación de actividad inocua según la incidencia de cada negocio. En ambos casos la climatización figura en la documentación técnica: potencia, ubicación de los equipos y medidas contra el ruido. Cambiarla después de presentar el expediente puede obligar a rehacer planos, memoria y justificación acústica.
Qué exige la ordenanza de ruido de València a los equipos
La ordenanza de València contra la contaminación acústica que rige hoy se aprobó definitivamente en febrero de 2023, entró en vigor en mayo de ese año y se ha modificado dos veces en 2025. Su artículo 23 trata las instalaciones de aire acondicionado, ventilación y refrigeración, y el artículo 21 las vibraciones de las instalaciones del edificio. Ambos afectan de lleno a un negocio situado en los bajos de un edificio de viviendas:
- Los equipos no pueden superar los niveles de ruido y vibraciones de la ordenanza, y se prohíben los que transmitan vibraciones perceptibles sin instrumentos.
- Los conductos por los que circulan fluidos deben ir aislados.
- Las máquinas no se anclan directamente a la estructura, a medianeras ni a techos entre locales, sino sobre elementos antivibratorios.
- Si hay varios equipos, su nivel conjunto no puede superar el límite fijado para una sola fuente.
- No se admiten unidades externas en los patios de luces y ventilación interiores.
- En obra nueva y reforma integral se exige estudio acústico y, tras la instalación, un certificado basado en ensayos in situ.
Dónde poner la unidad exterior de un bajo comercial
En edificios existentes, la ordenanza acústica remite la ubicación de las condensadoras a las normas urbanísticas del Plan General. En la práctica, las opciones de un bajo suelen reducirse a la cubierta del edificio, una terraza de uso privativo si el planeamiento lo admite o un espacio técnico dentro del propio local con la toma y la descarga de aire bien resueltas. No conviene dar por hecho que la fachada sea una opción válida.
Subir las máquinas a la cubierta requiere el acuerdo de la comunidad cuando se trata de un elemento común, y la Ley de Propiedad Horizontal no permite alterar la configuración exterior del edificio sin él. También tiene consecuencias técnicas: líneas frigoríficas largas que atraviesan patinillos, límites de longitud y desnivel que fija cada fabricante y distancia suficiente a ventanas y tendederos para que el ruido y el aire caliente no lleguen a los vecinos.
Cuando la cubierta no es viable existen alternativas, como equipos con la parte condensadora dentro del local y conductos de toma y expulsión de aire, o sistemas condensados por agua si el edificio dispone de un circuito. Cada solución tiene sus límites de potencia y de ruido, y su encaje con cassettes y splits de gama comercial o con otros terminales se estudia en la visita al local.
Un paso más en Ciutat Vella y en edificios protegidos
El centro histórico se rige por el Pla Especial de Protecció de Ciutat Vella y su catálogo. Sus normas someten a informe favorable de la Comisión Municipal de Patrimonio las intervenciones que alteren el diseño exterior del inmueble, incluidas la cubierta y la fachada. Una batería de condensadoras sobre un edificio catalogado de La Xerea o de Sant Francesc puede entrar en ese supuesto, y el informe condiciona el calendario de la obra y de la apertura.
Además, El Carme y las áreas próximas del Pilar, el Mercat, la Seu y la Xerea fueron declaradas zona acústicamente saturada a finales de 2018. En los ámbitos declarados ZAS la ordenanza endurece el aislamiento exigido a los cerramientos y la tolerancia vecinal al ruido es menor, de modo que cualquier equipo nuevo debe elegirse y colocarse con más margen. La Ley 14/2010 contempla, para edificios protegidos que no pueden cumplir todas las condiciones técnicas, licencias excepcionales con informe autonómico favorable.
Antes de comprar equipos para un local del casco histórico, lo prudente es consultar la ficha del inmueble en el catálogo, confirmar con el técnico de la actividad qué intervención exterior se plantea y prever soluciones discretas: unidades retranqueadas en cubierta, pantallas acústicas o equipos sin unidad exterior visible. La climatización de locales del centro de València casi siempre exige ese trabajo previo.
En hostelería la extracción también cuenta
En un bar o un restaurante, el motor de extracción de la campana y los ventiladores de aportación de aire son fuentes de ruido tan relevantes como la condensadora. La ordenanza los trata con el mismo criterio: sin anclajes rígidos, con antivibratorios y con niveles controlados en las viviendas colindantes. Diseñar a la vez extracción, aire de compensación y climatización de bares y restaurantes permite agrupar máquinas, compartir recorridos y presentar una justificación acústica coherente en el proyecto.
Comprobaciones antes de firmar el alquiler
Muchos de estos problemas se evitan revisándolos antes de comprometerse con un local. Un bajo sin ningún sitio posible para las máquinas puede bloquear la apertura, y un traspaso con equipos antiguos no siempre permite reaprovecharlos. Estas comprobaciones llevan poco tiempo y sirven igual para una franquicia que para un comercio independiente.
- Si el local tiene una ubicación autorizada para unidades exteriores o una reserva de espacio en cubierta.
- Qué dicen los estatutos de la comunidad sobre cubierta, fachada y patinillos.
- Si el edificio está catalogado o se encuentra en Ciutat Vella u otro ámbito protegido.
- Si la calle forma parte de una zona acústicamente saturada.
- Qué potencia necesita la actividad y si exige memoria técnica o proyecto según el RITE.
- Si la instalación existente, cuando la hay, está registrada y en condiciones de reutilizarse.
En resumen para tu empresa
Resolver la climatización de un local en València exige coordinar instalación, actividad, ruido y, a veces, patrimonio. Cuanto antes se defina dónde van las máquinas y cómo se controla su ruido, menos riesgo hay de retrasos en la apertura o de conflictos con los vecinos. Solvenic Valencia, empresa instaladora y mantenedora habilitada RITE, visita el local, estudia las ubicaciones posibles y entrega un presupuesto por escrito y sin compromiso que el técnico de la actividad puede incorporar al expediente.
Preguntas frecuentes
¿Se puede usar el patio de luces del edificio para la condensadora?
No. La ordenanza acústica municipal lo prohíbe de forma expresa: ninguna unidad externa puede ir en un patio interior de luces y ventilación, ni en edificios existentes ni en obra nueva. La ubicación debe buscarse en la cubierta, en una terraza privativa si el planeamiento la admite o en soluciones sin unidad exterior, respetando siempre los niveles de ruido y vibraciones.
¿Necesito proyecto para climatizar un local comercial?
Depende de la potencia. Según el RITE, desde 5 kW hasta 70 kW se admite una memoria técnica y por encima se exige proyecto de un técnico competente; después, la instalación se registra ante la Generalitat. Además, la climatización aparece en los papeles de la actividad, ya sea el proyecto de obra y actividad en hostelería o la documentación ambiental en otros negocios.
¿Qué cambia si el local está en un edificio protegido de Ciutat Vella?
Cualquier cambio en la imagen exterior del inmueble, cubierta incluida, pasa por la Comisión Municipal de Patrimonio, que debe informarlo favorablemente según el plan especial del centro histórico. Eso añade un trámite y reduce las ubicaciones posibles para las máquinas. Conviene revisar la ficha del inmueble en el catálogo y plantear desde el principio soluciones poco visibles.
